À ce moment-là, votre passif diminuera d’un seul coup et fera donc fortement augmenter votre base taxable. Le risque de non-remboursement que la banque supporte est plus important, les crédits in fine coûtent donc toujours plus cher. Enfin, en règle générale, la durée moyenne d’un crédit in fine oscille entre douze et dix-huit ans. «Tous les actes de nantissement sont limités en montant et en durée.
Et si votre optique est de protéger au maximum vos proches, le crédit in fine recèle un atout supplémentaire. Attention, si vous optez pour cette solution, ne perdez pas de vue que l’acte de nantissement rendra la banque légalement gestionnaire de votre placement. Le risque, si le rendement est décevant, est toujours le même: que vous n’ayez pas accumulé une somme suffisante à terme pour rembourser le capital emprunté. Selon le type de bien acheté, leur montant peut être relativement important.Dernière possibilité pour garantir l’emprunt: au terme de l’opération, vendre le logement acheté pour rembourser le capital. Ce type de prêt s’adresse davantage à des particuliers qui possèdent déjà un patrimoine locatif. Car pour un même montant de prêt, votre taux d’endettement global sera plus faible. Car «comme il ne s’amortit pas et que le capital se rembourse en une seule fois à la fin du crédit, le montant de la dette reste le même durant toute sa durée», fait remarquer Christophe Chaillet. Si votre placement financier laissé en nantissement intègre une part d’actions, vous ne pourrez plus réaliser d’arbitrages sans l’accord de la banque et en cas de krach boursier, il pourrait perdre de la valeur. «Lorsqu’ils encaissent des loyers qui sont fortement fiscalisés, la souscription d’un nouvel emprunt permet de générer un déficit imputable sur les autres revenus fonciers», explique Christophe Chaillet. Ce gain fiscal sera d’autant plus élevé que les investisseurs se situent dans les tranches les plus hautes du barème d’impôt sur le revenu. Or, leur montant est nettement plus faible que dans le cas d’un crédit amortissable, ce qui vous permet, en tant qu’emprunteur, de bénéficier d’un effet de levier plus important. Reste que ce prêt est souvent plus difficile à obtenir, car les banques le réservent à la frange la plus aisée de leur clientèle. Bon à savoir: si vous disposez d’une épargne importante localisée sur un seul contrat d’assurance vie, il est possible de réaliser un nantissement partiel. L’établissement financier doit donc s’assurer en amont que vous serez en mesure de restituer l’intégrité du capital. Cet avantage est non négligeable en termes d’économies fiscales, mais attention à intégrer dans vos calculs financiers l’impact final l’année de sortie du crédit in fine. Enfin, sachez qu’en souscrivant une assurance vie commercialisée par votre banque, vous n’aurez pas les meilleurs rendements du marché, les contrats bancaires affichant en général des résultats médiocres.
Qu'est-ce qu'un prêt in fine -
. C’est pourquoi ce prêt ne peut être souscrit que pour financer un bien visant à consolider votre patrimoine, non à le constituer. En revanche, vous pourrez négocier plus facilement les frais et les à-côtés du contrat de prêt.
. Sinon, il y a de fortes chances pour que le montant d’ISF que vous allez devoir régler augmente fortement. Pour cela, il existe trois solutions. À la clé, le gain en frais financiers peut être important. Attention, ce versement régulier ne doit pas être arrêté, même si vous avez besoin - durant une courte période - de liquidités.
Prêt in fine : calcul, taux et simulation -
. «Car le risque dans ce cas est de ne pas pouvoir reconstituer à terme l’épargne nécessaire pour rembourser le capital in fine», explique Francis Brune. En souscrivant un emprunt de ce type, vous pourrez donc minorer vos gains locatifs imposables, et payer ainsi moins d’impôts. En outre, il coûte en général plus cher qu’un crédit amortissable. Il s’agit d’un acte sous seing privé entre un client, son assureur et sa banque prêteuse», précise Yann Marchand.La deuxième option, pour garantir un crédit in fine, est de souscrire un produit d’épargne auprès de la banque qui vous accorde votre prêt. Il devient aujourd’hui difficile de trouver un financement de ce type pour des durées supérieures à vingt ans.En matière d’assurances, des économies sont également réalisables sur les charges de la dette. «En cas de décès de l’emprunteur, les héritiers reçoivent le bien immobilier, dont le crédit sera remboursé par l’assurance décès, mais aussi le montant de l’épargne investie sur le contrat d’assurance vie pour garantir le prêt», souligne Christophe Chaillet. Si la majorité des acquéreurs de résidence principale opte pour un traditionnel crédit amortissable, les investisseurs privilégient plutôt le crédit in fine. Pendant toute la durée du prêt, les mensualités de remboursement n’intègrent que les intérêts de l’emprunt. Elle ne doit pas être trop optimiste en intégrant, par exemple, des taux de revalorisation de l’assurance vie trop élevés. Il permet d’investir automatiquement tous les mois des sommes sur votre contrat. Vous perdrez donc la main sur une partie de votre patrimoine. Pour valider l’opération de crédit in fine, il faudra aussi que le montant de votre apport soit plus élevé, car votre banquier prendra en compte le risque de baisse des prix de la pierre. Compléments associés à l'article.
En revanche, l’avantage d’une telle garantie est qu’elle est la moins chère du marché. Car comme votre locataire paie un loyer, ce dernier couvrira en général une large part de la mensualité à rembourser. Si vous avez un accident ou une maladie qui vous empêche de travailler, le reliquat à votre charge sera relativement faible. Enfin, ne perdez pas de vue que les sommes accumulées sur votre produit d’épargne devront suffire à rembourser le capital du crédit in fine, mais aussi les charges, et notamment les impôts et taxes sur les plus-values financières… Ne les négligez pas. Pour plus de simplicité et de sécurité, il est conseillé de mettre en place un abonnement d’épargne sur votre assurance vie. Dans tous les cas, vérifiez avec soin la simulation fournie par votre banquier. Mais elle n’est pas obligée d’accepter tous les placements que vous lui proposez, et peut refuser cette opération si, par exemple, le risque lui semble trop élevé.
«Ou bien, il exigera une double garantie, et prendra une hypothèque sur un autre bien qui appartient déjà à l’emprunteur», note Bruno Rouleau. Dans ce cas, pensez à intégrer dans votre montage financier le coût fiscal. Vous devez pouvoir vous en séparer inopinément pour rembourser intégralement le prêt, en cas de besoin, sans compromettre votre situation financière. «Dans ce cas, le bien immobilier doit être choisi avec soin, pour que sa valeur ne soit pas trop fluctuante», note Francis Brune. Une fois le placement ouvert, en général il s’agit d’un contrat d’assurance vie, vous effectuerez des versements réguliers dessus pour vous assurer en fin de prêt que vous êtes parvenu à hauteur du capital à rembourser.
«Son principe est que le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à l’échéance du crédit», explique Bruno Rouleau, responsable des grands accords chez Cafpi. Inutile cependant de compter souscrire ce type d’emprunt uniquement pour valider un financement. Calcul credit in fine. Il nécessite en effet de disposer d’une surface financière suffisante pour pouvoir sortir de l’opération, à son terme. Avec une charge des dettes qui reste constante, votre base imposable au titre de l’ISF reste donc globalement stable au lieu d’augmenter comme cela serait le cas avec un crédit amortissable, au fur et à mesure du remboursement du capital.
Credit agricole poitou touraine
